Земля, как и вещи, имеет свою стоимость. Исходя из её полезности в сфере экономики, стоимость земли как средства производства рассчитывается на основе производительной способности земель.

Самая плодородная почва – черноземная. Учитывая тот факт, что эталоном признана земля Курской губернии, которая хранится в Международном бюро мер и весов в Париже.

Эффективное использование земли является стратегической задачей национальной безопасности во все времена.

Сегодня Правительство уделяет первостепенное значение «оценки» земли, главное в этом вопросе экономические потери государства при изъятии земель сельскохозяйственного назначения и перевод их для других нужд.

Создание базы данных себестоимости всех земель будет положительно влиять на дальнейшую стратегию экономического роста нашей страны.

Василий Васильевич Докучаев заложивший основы школы почвоведения сделал открытие об основных закономерностях распространения почв, где главным фактором ценности земли является классификация их продуктивности. В основу ценности сельскохозяйственных земель должна быть положена средняя многолетняя урожайность, которая и является первичной единицей таксономической почвенной разновидности.

Оценка сельскохозяйственный угодий в итоге является заключительным моментом составления кадастра земли, однако данная оценка определяет сравнительную ценность земельных угодий пригодных для ведения сельскохозяйственных работ. Экономическая оценка в дальнесрочной перспективе направлена на вопросы рационального использования земельных ресурсов.

Древняя индийская пословица гласит: «Когда Вы убьете последнего зверя и отравите последний ручей, то поймете, что деньгами питаться нельзя». Сегодня как никогда остро – это проявляется в сфере землепользования. Природные катаклизмы, рост населения Земли показывает уязвимость человечества перед природными факторами.

Земля как главный источник всех ресурсов для человека и к это ресурсу человек все это время относился по «варварски». Однако наступает время, когда за ошибки необходимо расплачиваться.

Ученые в один голос заявляют, что следующие войны будут происходить не за золото или алмазы, а чистую воду и плодородную землю. Следовательно, главным достоянием государства в современном мире является земельные ресурсы, которыми располагает та или иная страна. Земли, которыми располагает государство – это своего рода склеп экономического и политического могущества, который располагает неограниченными возможностями стратегического роста.

По состоянию на 2016 год самая большая по территории страна Европы - Россия . Площадь европейской части России (с Крымом) составляет около 3,986 млн. км². Европейская часть России составляет около 40 % территории всей Европы. Общая площадь территории России (с Крымом) составляет 17 124 442 км².

Крупнейшими странами мира по площади территории являются (млн. кв. км.):

Россия – 17,1;

Канада – 10,0;

Китай – 9,6;

США – 9,4;

Бразилия – 8,5

При современном использовании земельных ресурсов на первое место выходит не количественный фактор, а эффективность использование данного ресурса. В России много территорий не пригодных для использования по прямому назначению, например, земли за Полярным кругом (вечная мерзлота), пустыни и т.д.

Крупнейшие страны мира по площади эффективной территории (млн. кв. км.):

Бразилия – 8,1;

США – 7,9;

Австралия – 7,7;

Китай – 6,0;

Россия – 5,5.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако в течении нескольких десятилетий после развала Союза, «лихих 90-х» земля была разменной монетой. Сельскохозяйственные земли выводились и использовались для строительства коттеджей и других «экономически» выгодных работ. Все это приводило к разного рода махинациям.

Сегодня в стране отсутствует эффективный земельный кадастр, а это значит точно оценить стоимость национального богатства не возможно. Оценкой и делением земельных ресурсов в субъектах занимаются местные чиновники, что приводит к обезличенности и бесхозяйственному использованию «золотого» фонда России.

Земля, которая не обрела хозяина остается сиротой, из 118 миллионов бывших в сельхозпроизводстве в 1990-х годах 39,2 млн. гектар сейчас пустует. Но не просто пустует…, а зарастает кустарником и лесом, т.е. становится непригодной к использованию вообще.

Земельный кодекс РФ в ст. 79 прямо указывает на исключительные случаи, когда можно изымать сельскохозяйственные земли и использовать их в коммерческих, несельскохозяйственных целях:

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости;

Изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Основной вопрос как применить расчеты для определения стоимости земли на всей территории России, т.к. земли представляют собой разные климатические и географические показатели очень сложен.

Земля – это стратегический продукт, оценку необходимо произвести не самой земли как вещи, оценить необходимо стоимость правомочий, которая складывается из нескольких различных прав на землю, которые предоставляют возможность получать выгоду. В расчет необходимо брать как рыночную, но также и нерыночную стоимость земли. Эта разница может достигать существенных размеров в зависимости от расположения участка.

Земля как предмет оценки её рыночной стоимости должна включать стоимость права собственности, например, по принадлежности участка государственная, муниципальная или частная.

Нерыночная стоимость земли на сегодня регламентируется нормативно-правовыми актами. Методика расчета установлена Приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Нормы оценки земельного участка в субъектах РФ устанавливаются самостоятельно местной администрацией в субъекте РФ.

Например, площадь земельного фонда Липецкой области в административных границах составила 2404,7 тыс. га. и представлена следующими категориями земель:

• земли сельскохозяйственного назначения – 1938,7 тыс. га;
• земли населенных пунктов – 227,5 тыс. га;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – 38,6 тыс. га;
• земли особо охраняемых территорий – 14,5 тыс. га;
• земли лесного фонда – 178,4 тыс. га;
• земли водного фонда – 6,1 тыс. га;
• земли запаса – 0,9 тыс.га.

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области приняло Решение № 45-з от 15.01.2016 года «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Липецкой области».

Учитывая опыт разных стран, где помимо земли в стоимость входит и стоимость угодий, как природных, так тех, что построено на участки земли. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества.

Сегодня Правительство обратило внимание на сельское хозяйство, в связи, с экономическим и политическим кризисом Россия приобретает статус сельскохозяйственной державы.

Для успешного решения вопроса рационального использования фонда земельных ресурсов, также необходимо произвести оценку сельскохозяйственного имущества.

Рынок диктует свои условия , земельный фонд является всего лишь частью, который нераздельно сосуществует с имуществом. На это направлены Европейские стандарты (ЕСО).

Для полной оценки стоимости сельскохозяйственных земель стандартом предусмотрены объекты: земля, строения сельхозназначения находящиеся на земле, также к ним относятся квоты на производство продукции и движимое имущество (сельхозмашины).

Однако как оказалось и здесь есть проблемы в оценке земли, которая с одной стороны оценивает с позиции получения дохода, с другой эффективного использования этих земель.

Данная проблема существует, её необходимо решать в кратчайшие сроки. Опираясь на предыдущий опыт и современные достижения науки и техники. Проблема имеет несколько элементов: а) в методике расчета и б) информационном поле.

В Российской Федерации пока еще не сформировался рынок земель по их сельскохозяйственному назначению, это в свою очередь тормозит процесс выработки приемов рыночной оценки.

Также необходимо создать федеральную базу данных о купли-продажи земли, которая будет отражать реальную стоимость земель сельхозназначения в разных регионах страны.

Земельный фонд в России является мощной базой для инвестирования, однако один из главных барьеров – это отсутствие рынка сельскохозяйственных земель, что на практике оказывается не совсем понятно как производить расчет стоимости земельных участков.

Сегодня при оценки земли сельхозназначения действуют Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»);
• Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»);
• Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»), а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

В дополнении, оценщик руководствуется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 (далее – Постановление), установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – ГКОЗ) – не реже одного раза в 5 лет.

Основополагающий фактор оценки земли:

Для эффективного возделывания;

Для оценки результатов деятельности;

Калькуляции затрат по производству сельхоз продукции;

Совершенствование системы кредитования;

Выявления потерь от изъятия земли для несельскохозяйственных целей.

Подводя итог необходимо внести предложения:

Для полноценной оценки земель в России необходимо ввести институт государственных кадастровых оценщиков;

В субъектах федерации необходимо сформировать государственные учреждения по определению кадастровой стоимости земель, производя оплату их труда из федерального бюджета, исключив воздействия местных чиновников.

Библиографический список

1. Башаримов Ю.П., Егоров В.А. Гуманизация образования: проблемы и перспективы //Вестник Брянского государственного университета. 2015. № 3. С. 13-15.
2. BIPM – International Bureau of Weights and Measures Международное бюро мер и весов (МБМВ) Website: bipm.org
3. . Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : В 86 томах (82 т. и 4 доп.). СПб., 1890 – 1907.
4. Егоров В.А. Исторические корни правосознания россиян //Теория и практика общественного развития 2014 № 20 С. 99-101
5. Егоров В.А., Минина Е.А., Нечепай А.Ю. Мы выбираем или нас выбирают выбор учебного заведения //Актуальные прогблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 5-2 С. 268-271
6. Егоров В.А. Формирование правосознания как вакцина от коррупции //Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 2-2. С. 53-56
7. Егорова С.В., Егоров В.А. Человеческий потенциал как ядро экономики страны: Сборник Национальная безопасность: стратегические приоритеты и система обеспечения. Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 462-465
8. Егоров В.А., Казарова Д.С. Коррупция через призму проявления психики человека //Общество: политика, экономика, право 2016. № 3. С. 109-111.
9. Егоров В.А., Макаров И.Н., Сигова М.В. Коррупция в обществе как угроза экономической безопасности //Успехи современной науки. 2016. Т.1. № 5, С. 87-92
10. Егоров В.А. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 166-170.
11. Егорова С.В., Егоров В.А. Молодежная безработица и её особенности в России. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 94-98.
12. Егоров В.А. Образование как стратегия экономического роста страны. Сборник тр. Участников IX междн. науч.-практ. конференции РАНХиГС Липецкий филиал «Управление и инструменты гармонизации социально-экономических отношений в условиях глобализации. Липецк, 2015. С. 188-192.
13. Закон Липецкой области «О программе социально-экономического развития Липецкой области 2012 .г»
14. Земля которая пустует

Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки

(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Булычева,

ООО «Перспектива», Санкт Петербург

1 Характеристика проблемы

1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки

Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».

Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.

К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.

1.2 Рыночная информация - база установления оценки

В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.

Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.

1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих

Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.

С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.

Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.

Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.

1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.

Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).

Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.

Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:

• организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
• регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.

1.5 Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.

Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

1. Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
2. Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.
Принятие решений по вопросам выкупа земельных участков в собственность мало ориентировано на ее экономическую составляющую и в лучшем случае связано с чисто фискальными последствиями. В обществе, в том числе среди профессиональных консультантов, отсутствует единое мнение о ценности российских земель, а представление о размере земельной ренты носит абстрактный характер. Одни утверждают, что Россия обладает бесценными земельными ресурсами, а другие наоборот, что конкретный участок может ничего не стоить, т. к. в России много пустующих земель. Доходит до того, что профессиональные консультанты уже говорят о том, что и на Западе земельные участки фактически продаются за бесценок, что, очевидно, не соответствует действительности. В целом, система оценки земельных участков (а в большей степени ее отсутствие) стала серьезным тормозом в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов.
Ожидать, что эти проблемы автоматически решатся по мере становления земельного рынка– это самообман. Без достижения единого мнения о том, какой все-таки по размерам собственностью страна наделяет новых землевладельцев, сам институт земельной собственности не будет е легитимным, а земельный рынок – прозрачным. При этом общество приходит к осознанию того, что причины возникших сложностей кроются как в неясности целей современной земельной политики, так и в унаследованном от советского периода принципе бесплатности земли, лишь подтвержденного в период приватизации
Оценку как процедуру определения стоимости земельных участков условно можно подразделить на государственную и независимую. Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Оценка рыночной стоимости земельных участков является прерогативой оценщиков– юридических лиц и предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности и обладающих квалифицированными трудовыми ресурсами – специалистами, имеющими знания и навыки определения стоимости на основе анализа экономических факторов, земельных отношений и свойств объекта исследования.
Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится с применением как классических подходов (сравнительного, затратного и доходного), так и с использованием техники остатка для земли, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. При этом техника остатка для земли должна является фактически дополнительным методом оценки в условиях ограниченности информации о сравнимых сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если необходимость совместного использования таких двух подходов вызвана недостатком информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность их применения связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения – от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку и после сдачи объектов в эксплуатацию. Применение двух подходов для целей оценки застроенного земельного участка дает более корректную информацию, но требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояния земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов).

Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.
Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.
Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило– земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.).
В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.
В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду.
В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.
Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.
Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.
Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.
Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор. Основным преимуществом собственника по сравнению с арендатором является возможность самостоятельно распоряжаться земельным участком в рамках, установленных законодательством. Арендатор скован как законом, так и договором аренды и обязан принимать во внимание волю и законодателя, и собственника.
Таким образом, государство, являясь практически монопольным продавцом и арендодателем земельных участков, выступает в качестве ценопроизводителя, по сути устанавливающего, где будет кривая предложения, и как следствие – какой будет либо цена сделки купли-продажи, либо величина аренды того или иного земельного участка. Именно государство формирует первичный рынок земельных участков.
В этой ситуации сделки с земельными участками совершаются в условиях, когда цена определяется не столько соотношением спроса и предложения, сколько внеэкономическими факторами. Правда, и при разработке методик расчета арендной платы за земельные участки, и при установлении ставок земельного налога государственные органы пытаются разными способами учесть рыночные факторы. Тем не менее, пока доля земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не вырастет до достаточного уровня, необходимого для формирования развитого вторичного рынка земельных участков, цены сделок, а следовательно, и рыночная стоимость земельных участков, обращающихся в настоящее время на вторичном рынке, будут тяготеть к стоимости, установившейся на первичном рынке.
Следовательно, при существующем сегодня порядке формирования земельного рынка затраты на приобретение земельных участков, в основной массе, зависят не от рыночной ситуации, а от административных решений государственных и муниципальных органов власти. Все это в свою очередь определяет сложность оказания услуг по оценке земли независимыми оценщиками до тех пор, пока не будет сформирован полноценный земельный рынок.
Другим следствием неразвитости рынка земельных участков является сложность применения традиционных методов оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, или предназначенных для их размещения. Все методы оценки основаны на общих методологических подходах.
Отсутствие развитого рынка купли-продажи земельных участков определяет и отсутствие конкурентного рынка аренды. Передача в аренду государственных и муниципальных земель осуществляется в соответствии с законодательными актами, устанавливающими основы платного землепользования в России. Поэтому при оценке земельных участков методом капитализации земельной ренты, с определенными допущениями, используются ставки арендной платы за землю, установленные органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
В заключение хочется подчеркнуть, что качественное выполнение оценки земельных участков доходным подходом доступно лишь для оценщиков, чьи стаж работы и портфель заказов позволили создать базы данных о доходности и вариантах функционирования аналогичных объектов.

Проблемы оценки земли в Москве

В.Ю. Коновалов

начальник сектора методологического обеспечения и рыночной оценки земель Московского земельного комитета, кандидат технических наук

Современная Москва - это мегаполис, развитие которого отражает современный этап развития государства. На этом этапе наиболее актуальными представляются вопросы регулирования земельных отношений как эффективного средства разрешения экономических проблем современного периода.

Земля в Москве - один из важнейших ресурсов развития и функционирования города - является одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

В странах с развитой рыночной экономикой платное землепользование - это мощный рычаг воздействия на развитие городов (например, в США именно недвижимость является основной формой налогообложения).

На территории Москвы, составляющей 6/1000 процентов территории государства и размещающей около 6 процентов российского населения, сосредоточено более 30 процентов всех инвестиций. В сферу арендных отношений вовлечено более 23 тыс. гектаров земли. Землепользователи, уплачивающие земельный налог, занимают территорию площадью 15,7 тыс. гектаров.

За 2002 год земельные платежи и плата за право аренды составили 10 млрд рублей или 4 процента в доходной части бюджета (в 2001 году их доля составляла менее 3 процентов). В связи с индексацией ставок земельных платежей в 1,8 раза в 2003 году планируется получить гораздо больше средств. Общие поступления в доходной части бюджета города Москвы от земельноимущественного комплекса в 2003 году должны составить более 11 процентов.

Однако резкий рост ставок, т. е. налоговой нагрузки на землепользователя, порождает проблему неплатежей. Мы приближа-

емся к такому этапу, когда последующее увеличение налоговой нагрузки на недвижимость потребует снижения других видов налогового бремени. Поэтому в настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. В целях дальнейшего повышения эффективности землепользования необходимо совершенствование системы оценки земель.

В связи с этим в Москве развиваются два направления оценки:

1) индивидуальная оценка, представляющая собой оценку прав на заключение договоров аренды земельных участков. (В Москве пока еще собственности на землю не существует, за исключением 1 земельного участка, проданного в Зеленограде в порядке проведения эксперимента);

2) массовая (или кадастровая) оценка в целях установления экономически обоснованных ставок земельных платежей.

В Москве практика оценки прав аренды земельных участков (до 49 лет) существует уже более 10 лет. За это время Московским земельным комитетом (Москомзем) накоплен и обобщен богатый практический опыт продаж прав аренды земельных участков. Сформирована обширная нормативная база.

С 1993 года по настоящее время на конкурсных комиссиях было реализовано более 14000 прав аренды земельных участков, в том числе более 1500 прав долгосрочной аренды на общую суммы 1,1 млрд долл. США.

Только за 2002 год с выкупом прав аренды были оформлены 221 договор долгосрочной и 1355 договоров краткосрочной

аренды земельных участков на общую сумму более 100 млн долл. США.

Средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков за 2001 год составила 1,04 млн долл. США/га или 116 процентов к средней цене продаж 2000 года. В 2002 году в связи с увеличением инвестиционной активности в периферийных зонах города и сокращением свободных земельных участков в его центре средняя цена продаж несколько снизилась, но тем не менее составила около 1,0 млн долл. США/га.

В настоящее время размеры платы за право на заключение договора аренды земельного участка по территориально-экономическим зонам Москвы находятся в следующих диапазонах:

От 300 000 до 800 000 долл США/га в периферийных районах города (20-69 территориально-экономических оценочных зон);

От 5 000 000 до 10 000 000 долл США/га в центре города (1-9 территориально-экономических оценочных зон).

Расчет стоимости прав аренды земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 № 1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Эта методика разработана на основе анализа продаж прав аренды земельных участков. В ней учитываются местоположение земельного участка в системе городской инфраструктуры и уровень ее развития, целевое назначение земельного участка, а также произведенные и предполагаемые качественные улучшения.

Методика базируется на едином подходе для расчета размера платы за право краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного как для осуществления строительства, так и для обслуживания расположенных на земельном участке зданий, сооружений. При этом префектуры административных округов имеют право утверждать стоимости прав аренды земельных участков не ниже, чем рассчитанные по методике Москомзема. Это позволит и в дальнейшем оперативно корректировать расчетную стоимость прав

аренды в соответствии с рыночными тенденциями путем корректировки базовых размеров платы за право аренды земельного участка.

В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации в Москве осуществляется подготовка к продаже земельных участков в собственность. В этих целях совершенствуется нормативная правовая база с учетом как интересов города, так и интересов инвесторов и землепользователей.

В этих условиях опыт Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.

В тоже время имеется ряд проблем, связанных с реализацией требований федерального законодательства, а также с их экономической целесообразностью.

1. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Москва выступает за изменение верхней границы до уровня рыночной стоимости земли, т. к. в связи с низкими ставками земельного налога выполнение этого требования приведет к недополучению денег в бюджет.

В 2003 году тридцатикратная ставка земельного налога в среднем по Москве составляет: 349200 х 30 = 10 476 000 р./га (или 327 375 долл. США). Т. е. предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, в 3,5 раза ниже сложившихся среднерыночных цен продаж прав аренды земельных участков в Москве.

В такой ситуации непродуманный, без подсчета экономической целесообразности переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность может привести к весьма негативным последствиям, в

том числе к снижению поступлений в бюджеты всех уровней. Ведь ясно, что стоимость земли не должна быть ниже стоимости прав ее аренды:

С.з. = Спр.ар. + привед ^Лр.пл. - привед ХЗем.нал.,

где С.з. - стоимость земельного участка;

привед ^Ар.пл. - приведенные капитализированные ставки арендной платы за 49 лет;

привед ХЗем.нал. - приведенные капитализированные ставки земельного налога за 49 лет.

С учетом ежегодных земельных платежей средняя по городу стоимость земли должна составить не менее следующей суммы:

С.з. = 1 000 000 + 24300 х 49 - 10912 х 49 = 1 000 000 + 1190700 - 534688 = 1 655 312 долл. США/га (а не 327375 долл. США).

Таким образом, город недополучит около 1 327 937 долл. США/га.

2. Другой проблемой является существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В 2003 году в Москве действуют следующие средние по городу ставки земельных платежей:

Земельного налога - 349 200 р./га (или 10 912 долл. США/га);

Арендной платы - 777 600 р./га (или 24 300 долл. США/га).

Т. е. арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем собственники земли обладают большим объемом прав на землю по сравнению с арендаторами. Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли и дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должны устранить возникшее противоречие.

Однако изменение ставок земельного налога не представляется возможным в связи с тем, что Законом Российской Федерации «О плате за землю» ставки земельного налога устанавливаются директивно для всех субъектов Российской Федерации.

3. Еще одной серьезной проблемой является то, что в соответствии со сложившейся в Москве за 10-летний период (с 1993 года) практикой предоставления земель в аренду, продажа прав аренды земельных участков осуществляется как сделка купли-продажи между Московской городской администрацией и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Этот платеж предусмотрен в соответствующей доходной статье бюджета города Москвы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» не предусмотрены продажи прав аренды земельных участков в качестве самостоятельных платежей. Они определяются как размер арендной платы.

Исполнение указанного федерального постановления может привести к разрушению практики продаж прав аренды и, как следствие, к недополучению средств в бюджет города.

Государственная кадастровая оценка земель города Москвы проведена в строгом соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337.

В процессе оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектам жилого фонда, 5 тыс. объектам нежилого фонда и 3 тыс. земельных участков с выкупленными правами аренды. В результате были получены удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждому кадастровому кварталу города по 14-ти видам функционального использования земель. Это позволяет перейти к более детальному территориально-экономическому зонированию по кадастровым кварталам.

Результаты кадастровой оценки земель показали, что периферийные и серединные зоны города оказались недооцененными, в

том числе земли вокруг третьего транспортного кольца. За счет того, что кадастровая оценка производилась по более мелким территориальным единицам - кадастровым кварталам (кадастровых кварталов около 1500, а территориально-экономических зон -69) - появилась возможность устранить недостатки существующего территориальноэкономического деления, при котором ставки на границах зон изменяются в 5 и более раз.

К сожалению, в настоящее время результаты государственной кадастровой оценки не могут быть применены для целей налогообложения, поскольку не внесены соответствующие изменения в Закон Российской Федерации «О плате за землю». Как уже упоминалось, этот закон не предусматривает возможности использования данных кадастровой оценки для определения ставок земельного налога, а устанавливает их директивно для всех субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации основные начала определения размеров арендной платы за земельные участки утверждает Правительство Российской Федерации. Однако они до сих пор не утверждены, а в соответствии с действующим порядком ставки арендной платы и земельного налога взаимосвязаны.

Также в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение понятия

«кадастровая стоимость». Ввиду этого имеются неоднократные попытки его подмены понятием «рыночная стоимость», что вносит сумятицу в существующий порядок. Например, имеет место хождение проектов федеральных законов, в которых предлагается устанавливать рыночную стоимость на основе кадастровой стоимости.

Противоречия между федеральной нормативной базой и сложившейся практикой субъектов Российской Федерации в области оценки главным образом возникло из-за недостаточной проработанности этого вопроса, отсутствия четких целей и задач, а также из-за недостаточного взаимодействия федеральных органов власти как на горизонтальном, так и на вертикальном уровнях.

Введение системы государственной аттестации оценщиков и государственных служащих, занимающихся вопросами оценки недвижимости, а также установление четких стандартов и требований должны способствовать устранению сложившихся противоречий, а наряду с постепенным, обдуманным введением собственности на землю и установлением ее свободного рыночного оборота по реальным рыночным ценам - повысить ценность земель Москвы и, соответственно, их инвестиционную привлекательность, что явится существенным вкладом в российскую экономику.