Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?

Арендатор произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 67 850 руб. (в том числе НДС 10 350 руб.). Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения. Арендатор имеет право с согласия арендодателя за свой счет производить неотделимые улучшения арендованного помещения (в том числе выполнить капитальный ремонт), при этом стоимость улучшений арендодателем не возмещается. В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит с согласия арендодателя замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Проведение таких работ относится к мероприятиям капитального ремонта, поскольку при них производится замена изношенных конструкций помещения на более прочные и улучшающие его эксплуатационные возможности. Такой вывод следует из п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, п. 1 разд. VI Приложения 8 к Положению МДС 13-14.2000, Приложения 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвер жденному Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. Отметим, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако в данном случае согласно договору аренды арендодатель такой ремонт проводить не обязан. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). ГК РФ не содержит определения того, что является неотделимым улучшением арендованного имущества. На наш взгляд, произведенный арендатором капитальный ремонт помещения подпадает под понятие неотделимых улучшений, поскольку его проведение улучшает эксплуатационные качества помещения. В данном случае договором аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодателем не возмещается. По окончании срока аренды имущество принимается арендодателем от арендатора вместе с произведенными арендатором с согласия арендодателя неотделимыми улучшениями (что следует из ст. 622 ГК РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете арендованное помещение (арендованный объект основных средств (ОС)) учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При этом арендатору рекомендуется открыть на арендованный объект ОС (объект недвижимости) инвентарную карточку и учитывать его по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем (п. 14, абз. 4 п. 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Амортизацию по полученному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению, помещению и т.п.) арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний). Согласно п. 26 , утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, восстановление объекта ОС может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции. В соответствии с абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитываются в составе ОС организации-арендатора. Как указывалось выше, замена деревянных окон на пластиковые в помещении рассматривается как капитальный ремонт этого помещения. Затраты арендатора на капитальный ремонт объекта ОС не являются капитальными вложениями в арендованный объект ОС, поскольку такие затраты не увеличивают изначально принятые показатели функционирования помещения (срок использования, качество применения и т.п.), указанные в п. 27 ПБУ 6/01. Соответственно, такие затраты не образуют в учете арендатора объект ОС и к их учету не применяется порядок, установленный п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, п. 10 Методических указаний. Такие расходы арендатора являются расходами по обычным видам деятельности (как расходы, связанные с поддержанием в исправном состоянии арендованных объектов ОС) (п. п. 5, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Затраты на капитальный ремонт признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, в данном случае - на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ. В рассматриваемой ситуации при возврате арендованного помещения стоимость капитального ремонта арендодатель не возмещает, а затраты на капремонт уже признаны расходом арендатора. В связи с этим доходов и расходов в виде стоимости переданных улучшений (результатов работ по капитальному ремонту) при возврате помещения арендодателю арендатор не признает. Сумма НДС, начисленная при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта (о чем будет сказано ниже), включается в состав прочих расходов организации (как расход, не связанный с производством и продажей продукции (работ, услуг), приобретением и продажей товаров). Это следует из п. п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99. Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов и приведены ниже в таблице проводок.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную подрядной организацией, арендатор вправе принять к вычету при условии, что помещение, в котором проводился ремонт, используется в операциях, облагаемых НДС. Указанный вычет производится после принятия к учету результатов выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика (пп. 1 п. 2 ст. 171 , п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). В данном случае при возврате арендодателю помещения по окончании срока аренды арендатор передает помещение арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями, возникшими в результате проведенного арендатором капитального ремонта, без компенсации стоимости этих улучшений арендодателем. По вопросу налогообложения НДС такой операции отметим следующее. Согласно официальной позиции передача арендодателю неотделимых улучшений без компенсации арендодателем их стоимости рассматривается как безвозмездная реализация результата выполненных работ, которая облагается НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ (см., например, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11). Имеются также судебные акты, поддерживающие данную позицию. Подборка Писем Минфина России и налоговых органов, в которых высказано мнение, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды облагается НДС, а также поддержавших эту позицию судебных актов приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Вместе с тем имеются и судебные акты, признавшие неправомерность начисления НДС на стоимость неотделимых улучшений (в том числе в виде произведенного арендатором ремонта) при возврате арендодателю имущества вместе с такими улучшениями. Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2007 N Ф04-9323/2006(30541-А75-25) по делу N А75-4720/2006 указано на неправомерность начисления НДС при передаче арендодателю результатов капитального ремонта в связи с отсутствием доказательств их безвозмездной передачи. А в Постановлении ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22 суд признал незаконным решение налоговой инспекции о доначислении арендатору НДС при передаче стоимости ремонтных работ и неотделимых улучшений арендованного объекта арендодателю, так как не возникло операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС (применительно к п. 1 ст. 146 НК РФ). Похожее мнение высказано в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27.09.2010 по делу N А65-35009/2009, в котором указано на то, что вывод об отсутствии оснований для начисления НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом является правомерным, поскольку капитальный ремонт имущества в силу своих качеств не может быть отнесен к самостоятельному объекту реализации в силу ст. ст. и 146 НК РФ , у арендатора не возник и объект налогообложения по НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом. В Постановлении ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-17237/2013 по делу N А40-45990/13-116-97 суд указал на то, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ и, следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект налогообложения по НДС. Подборка судебных актов, поддерживающих позицию, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Однако, учитывая официальную точку зрения, неначисление НДС при возврате арендованного имущества с неотделимыми улучшениями может привести к разногласиям с налоговыми органами, которые придется разрешать в судебном порядке. В данной консультации (учитывая также неоднозначность судебной практики по данному вопросу) исходим из предположения, что организация руководствуется позицией Минфина России и ФНС России, рассматривает передачу арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта без компенсации арендодателем их стоимости как реализацию неотделимых улучшений на безвозмездной основе и начисляет НДС на стоимость капитального ремонта арендованного помещения при возврате помещения арендодателю. По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ). Налоговая база определяется на дату отгрузки товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). В данном случае налоговая база определяется как стоимость проведенного ремонта (без НДС). НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ст. 168 НК РФ). Арендатор обязан выставить арендодателю счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Налог на прибыль организаций

В целях налогообложения к амортизируемому имуществу относятся капитальные вложения в арендованные ОС, которые произведены арендатором в форме неотделимых улучшений (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ). Глава 25 НК РФ не содержит такого понятия, как капитальные вложения в арендованные ОС. По разъяснениям Минфина России, амортизируемыми являются те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, то их можно списать единовременно в составе прочих расходов согласно положениям ст. 260 НК РФ (Письмо Минфина России от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345). Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по налогу на прибыль. Отметим: в Письме от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191 Минфин России указал, что арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие - капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых ОС, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д. В данном случае организация-арендатор осуществила капитальный ремонт арендованного помещения, расходы на который не возмещаются арендодателем. Указанные расходы (в сумме стоимости подрядных работ без учета предъявленного подрядчиком НДС) учитываются для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. п. 1, 2 ст. 260 , п. 5 ст. 272 НК РФ). Датой признания этих расходов является дата подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). НДС, начисленный при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта арендованного помещения, не может быть учтен в составе расходов на основании п. 16, а также п. 19 ст. 270 НК РФ <*>.

Применение ПБУ 18/02

НДС, начисленный при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта, признанный расходом в бухгалтерском учете и не учитываемый в составе расходов для целей налогообложения прибыли, образует постоянную разницу, приводящую к возникновению постоянного налогового обязательства (ПНО) (п. п. 4, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 68 "Расчеты по налогам и сборам": 68-НДС "Расчеты по НДС"; 68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

			Сумма, руб.	Первичный документ
Принятие к учету затрат на капитальный ремонт арендованного помещения
Отражены затраты на капитальный ремонт арендованного офисного помещения, выполненный подрядной организацией (67 850 - 10 350)				Акт приемки-сдачи выполненных работ
Отражен НДС, предъявленный подрядной организацией				Счет-фактура
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядной организацией				Счет-фактура
Произведен расчет с подрядной организацией за выполненные работы				Выписка банка по расчетному счету
При возврате арендованного помещения с неотделимыми улучшениями арендодателю
Начислен НДС при передаче неотделимых улучшений				Счет-фактура
Отражено ПНО				Бухгалтерская справка-расчет

<*> Отметим, что вопрос о том, как рассматривать НДС, начисленный при безвозмездной передаче, - как предъявленный или не предъявленный передающей стороне, является спорным. Согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к уплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС. Поскольку безвозмездная передача товаров (работ, услуг), передача имущественных прав, в соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ , является их реализацией , можно сделать вывод, что обязанность предъявить НДС, установленная п. 1 ст. 168 НК РФ , распространяется и на операции по безвозмездной передаче. При таком подходе НДС, указанный в счете-фактуре, выставленном получающей стороне, рассматривается как НДС, предъявленный получающей стороне, который не может учитываться у передающей стороны в составе расходов для целей налогообложения прибыли также на основании п. 19 ст. 270 НК РФ. На это указано в Письме Минфина России от 11.03.2010 N 03-03-06/1/123. С другой стороны, поскольку уплата НДС в бюджет при безвозмездной передаче производится за счет передающей, а не получающей стороны, существует мнение, высказанное Минфином России, что НДС, начисленный при безвозмездной передаче, передающей стороне к уплате не предъявляется (см. Письма Минфина России от 27.07.2012 N 03-07-11/197, от 21.03.2006 N 03-04-11/60). При таком подходе положения п. 19 ст. 270 НК РФ к такому НДС применяться не могут. На это указано, в частности, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.2010 по делу N А32-2525/2009-70/36 в отношении НДС, начисленного при бесплатной раздаче рекламной продукции. Заметим, что права на налоговый вычет у получающей стороны в отношении НДС, указанного в счете-фактуре, выставленном при безвозмездной передаче, не возникает. Это обусловлено нормой п. 19 разд. II Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137, которой установлено: счета-фактуры, полученные при безвозмездной передаче товаров, в книге покупок не регистрируются, из чего следует, что вычет НДС, выделенного в этих счетах-фактурах, не производится.

М.А.Иванова
Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Если вы решили полностью изменить свою купленную квартиру, тогда помните, что вы вправе получить налоговый вычет за ремонт в новостройке.

Однако, в данном вопросе есть множество «подводных камней», которые скрыты от глаз юридически не подкованного жителя. Именно потому, что не все граждане знают о своих правах и возможностях, возникает множество спорных ситуаций.

О том, как вернуть деньги за ремонт квартиры, в каких случаях это возможно, какие документы для этого понадобятся, мы поговорим в данной статье.

У каждого гражданина России есть право воспользоваться возвратом подоходного налога при покупке жилой недвижимости. Происходит это в виде предоставления покупателю имущественного вычета, размер которого на данный момент ограничен 2 000 000 рублями.

Законодательство предполагает возможность использования этой налоговой льготы только при выполнении ряда требований. При этом они относятся как к самому покупателю, так и к жилому имуществу, которое приобретается.

Кому положен

Для использования имущественного вычета покупателем необходимо соблюдение следующих условий:

1. Право на выдачу компенсации имеет гражданин РФ, работающий на основе трудового договора, то есть получающий заработную плату. Личности, получающие исключительно пенсию или зарплату в «конверте», не могут претендовать на подобный вычет, поскольку подобный доход не облагается налогом.
2. Помимо официального трудоустройства, человек обязательно должен выплачивать подоходный налог со всех своих имеющихся заработков. Поэтому, к примеру, работница, находящаяся в декретном отпуске, временно не может претендовать на льготу, так как получаемое ей пособие не облагается НДФЛ.
3. Право на получение налогового вычета имеет исключительно собственник жилья.
4. Нужно понимать, что осуществить вычет НДФЛ можно только лишь один раз за всю жизнь (если объект недвижимости был куплен до 2014 года). Ну или в пределах максимума в , если жилье приобретается после 2014 года.

Это важно! Если опираться на статью 220 НК РФ, налоговая база (полная сумма учета) определяется размером фактически затраченных средств на ремонт, которые собственник может подтвердить документально, предоставив чеки и выписки. В данном случае существуют ограничения: сумма не должна превышать двух миллионов рублей.

За что положен

Возврат НДФЛ возможен при приобретении объектов недвижимости, предназначенных для проживания. И вот условия, которые должны соблюдаться:

1. При подписании сделки купли-продажи, в контракте должен быть учтен пункт, подтверждающий факт покупки квартиры, то есть важно, чтобы вносились денежные средства.
2. Налоговый вычет высчитывается только с суммы покупки, записанной в договоре купли-продажи. Если вы решили провернуть небольшую махинацию относительно стоимости квартиры и занизили ее цену (в сравнении с фактической), то и выплата вам полагается меньше, чем могла бы быть.
3. К учету может быть принята не только квартира, но и частная жилая площадь, например, построенный своими руками дом.
4. Максимальная сумма, на которую можно претендовать – 260 тысяч рублей = 2 млн.р * 13%.

Давайте теперь определимся, из чего складывается имущественный вычет, какие расходы можно включить в указанный лимит. В его состав могут входить:

1. Непосредственные затраты на приобретение жилья. Это та сумма, которая прописана в договоре (к примеру, долевого строительства или купли-продажи);
2. Расходы на дополнительные отделочные работы, если была покупка недостроенного жилья;
3. Приобретение , если речь идет о строительстве на нем жилого дома;
4. Ипотечный кредит, который используется для покупки данного объекта недвижимости.

Все эти пункты суммируются, и в результате получается сумма налогового вычета, с которой возможен возврат 13%. Но еще раз повторимся, что ее максимум ограничен 2 млн. руб. на человека.

Пример . Семья Зюзиковых решила воплотить свою давнюю мечту: переехать жить в уютный домик в деревне. Для этого ими был приобретен земельный участок за 700 тыс. руб. с недостроенным на нем домом за 1.5 млн. руб. Для этой покупки в банке был взят ипотечный кредит в размере 1 млн. руб. И еще на достройку домика у супругов ушло 500 тыс. руб. Посчитаем, на какой налоговый вычет они могут претендовать.

Складываем все эти затраты: 0.7 млн. (земля) + 1.5 млн (дом) + 1 млн (ипотека) + 0.5 млн (отделка) = 3.7 млн.руб. Именно с этой суммы Зюзиковы смогут вернуть себе 13%, то есть 481 000 руб на двоих.

Если бы они взяли кредит в 2 млн. руб, то сумма всех затрат составила бы: 0.7 млн. (земля) + 1.5 млн (дом) + 2 млн (ипотека) + 0.5 млн (отделка) = 4.7 млн.руб. В этом случае им пришлось бы ограничиться максимальным вычетом в 4 млн. руб, то есть по 2 млн. на каждого. В результате возврат бы составил 520 000 руб.

Также стоит отметить, что есть дополнительная возможность возврата с ипотечных процентов (это будет сверх имущественного лимита в 2 млн.руб.), но это . 🙂

Важно! Возврат денег за нежилые помещения: дачные домики, гаражи и даже апартаменты — не предусмотрен!

Возможные варианты помещений

А теперь перейдем к подробному рассмотрению налоговой компенсации на ремонт квартиры. Она также относится к имущественному вычету, однако, отличается по сумме и полностью зависит от статуса приобретаемой жилплощади.

Новостройка без отделки

Это самый распространенный случай, когда затраты на ремонтные работы с легкостью можно добавлять к стоимости покупки квартиры.

На что важно обратить внимание при подписании договора при приобретении новостройки:

• в документе обязан быть указан факт того, что помещение приобретается без отделки;
• в отделение налоговой следует предоставить не свидетельство о собственности, а передаточный акт помещения;
• следует предоставить подробный перечень со всеми расходами относительно приобретения стройматериалов;
• при приобретении квартиры с долевым разделением, полный налоговый вычет за ремонт может быть предоставлен лишь одному владельцу, при договоренности со всеми остальным жителями;
• положенные части налогового вычета непосредственно по жилью может получить каждый дольщик по отдельности.

Квартира с частичной отделкой

Особо сложной является компенсация отделки квартиры, купленной по договору, в котором указано, что отделка помещения произведена частично. В этом случае требуется, чтобы в договоре и приемосдаточных документах были перечислены все работы по отделке, которые на момент передачи помещения покупателю были выполнены застройщиком.

Даже если они в дальнейшем были заменены покупателем, данные расходы к включению в вычет налоговый инспектор не примет.

Поэтому важно учитывать следующие аспекты:

• осуществлялась исключительно ремонтно-отделочная деятельность;
• к учету не принимаются затраты на покупку сантехники и новой мебели;
• в акте должен быть указан пункт, свидетельствующий о проценте выполненных действий в помещении, а также все виды работ, которые еще нуждаются в доделке.

Пример . В договоре указано, что сдаваемая квартира сдается с подготовленными стенами для поклейки обоев и готовыми полами без внешнего покрытия. В этом случае в качестве затрат можно будет компенсировать только лишь покупку обоев и линолеума, а также работы по их установке и оформлению. А вот расходы на покупку наливных полов или грунтовки для выравнивания стен включить не удастся.

Если покупка квартиры с частичной отделкой — Ваш случай, внимательно читайте документы!

Вторичное жилье

При приобретении жилья на вторичном рынке в подавляющем большинстве случаев продажа осуществляется с уже имеющимся ремонтом. И часто случается, что он не устраивает покупателя. Однако, в этих случаях шансов вернуть деньги за какие-либо отделочные и ремонтные работы не получится: налоговики 100% откажут в возврате.

Однако, существует редкая возможность приобрести вторичное жилье в тех же самых новостройках, но у человека, который не провел все ремонтные работы в нем. При этом в договоре купли продажи также следует отразить тот факт, что квартира приобретается на этапе незавершенного строительства и также требует дополнительной отделки. В этом случае вероятность возврата повышается.

Это важно! Однако, в данной ситуации покупатель значительно рискует, ведь налоговая служба может оставить за собой право отказать в возврате подоходного налога.

По данной ситуации Минфином выпущено много противоречивых писем. Некоторые из них утверждают, что при покупке вторички никаких компенсаций за ремонтные работы не предусматривается.

Однако, последние разъяснения, все-таки, сводятся к тому, что главное при покупке — не то, на каком рынке приобретено жилье: первичном или вторичном, главное — это условия договора с указанием, продается ли данная квартира с отделкой или без нее.

Ремонт или отделка квартиры

Имущественный вычет за ремонт

Итак, с сумой максимального возврата и статусами приобретаемой недвижимости мы разобрались. А теперь перейдем непосредственно к рассмотрению затрат на отделку жилья в новостройке.

Если все условия при покупке соблюдены, в этом случае к сумме самой сделки можно добавить дополнительные расходы на:

• на приобретение строительных материалов;
• отделочные работы в недостроенной квартире.

Важно! Ремонт, сделанный в старом доме, к учету приниматься не будет. Даже если Вы только что купили квартиру и хотите улучшить ее внутреннюю отделку.

Что такое черновая отделка

Еще раз остановимся на важном вопросе: что значит квартира без отделки? Как правило, в документах оформления покупки объектов недвижимости об этом написано напрямую. В большинстве случаев, это будет договор об участии в строительстве жилого дома, реже — купли-продажи.

Отдельным пунктом обязательно должно быть прописано, что квартира передается покупателю без внутренней отделки. И также желательно, чтобы были более подробно перечислены характеристики сдаваемого объекта. Вот пример подобного фрагмента из официального документа.

Основные характеристики помещений, к которым можно применить имущественный возврат за ремонт:

• стоят на 15-20% дешевле помещений с отделкой;
• имеет главную дверь, пластиковое остекление окон и лоджии;
• в некоторых вариантах отсутствуют межкомнатные перегородки;
• разводка водопровода и канализации имеется, но без сантехники;
• трубопроводы перекрыты;
• электричество не проведено в квартиру.

Как долго можно делать ремонт

Закон не устанавливает временных рамок для подачи заявления на возврат 13 процентов НДФЛ за ремонт в новостройке. Однако отдельные Письма ФНС РФ разъясняют, что сделать это можно только единовременно с получением вычета по приобретению квартиры, так как не существует отдельного вычета за ремонт, а он является составляющей имущественного.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке можно заявить основной вычет на сумму покупки недвижимости и так же к ней добавить затраты на ремонтные и отделочные работы. Если ремонт продолжается несколько лет, то можно постепенно возвращать потраченные средства на отделку жилья.

Пример . Котлов В.В. приобрел квартиру с черновой отделкой за 1.3 млн.руб. В 2018 году он получил Акт приема-передачи, а значит может подавать декларацию 3-НДФЛ на возврат 13% от потраченных средств. Также в 2018 году он потратил 400 тыс.руб на ремонт. Эту сумму можно будет добавить к общей цифре имущественного вычета и в отчетности указать 1.7 млн = 1.3 млн. + 0.4 млн.

Если в 2019 году ремонт продолжается, то за этот год (после его окончания, в 2020 году) подается еще одна декларация, где указывается новая сумма стоимости купленного объекта. К примеру, Котлов в 2019 году потратил 200 тыс. на продолжение ремонтных работ. В этом случае, в декларации отобразится цифра в 1.9 млн. = 1.7 млн (за 2018) + 0.2 млн. (за 2019). Не забываем, что максимум для возврата может быть 2 млн.руб.

Важно! Даже если Вы получили на руки Свидетельство о регистрации собственности, а отделочные работы до сих пор еще не окончены, то затраты на них будут продолжать приниматься к зачету.

А есть ли смысл?

Ремонт — это стихийное бедствие. Наверно, это знает каждый, кто сталкивался с этим процессом. 😆 И во время этой суматохи думать о том, за что могут вернуть потом деньги, а за что нет, да еще собирать все чеки и составлять официальные договора с ремонтными организациями — дело не из легких.

Поэтому всегда нужно заранее ясно представлять, в каких случаях подобных дополнительных бюрократических нагрузок можно избежать.

Давайте вспомним простую математику. Если человеку, купившему квартиру или дом от государства положен максимальный налоговый вычет в 2 млн. руб., то есть ли смысл собирать дополнительные чеки и квитанции, если изначальная сумма покупки жилья превышает установленный минимум?

Пример 1 . Жильцов А.Н. купил однушку в строящемся доме за 3.1 млн. руб. После сдачи квартиры с черновой отделкой ему предстоит ее ремонт, то есть доведения до состояния, когда в квартире реально можно будет жить. В данной ситуации владельцу точно не нужно думать о возмещении затрат на ремонт, так как свой максимальный вычет: 13% от 2 млн. руб он сможет получить и без сбора дополнительных бумаг на подтверждение отделочных работ.

Пример 2 . Семья Счастливцевых купила себе квартиру на окраине за 2.5 млн. руб. Согласно налоговому кодексу РФ и муж, и жена могут воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб на каждого, но только при условии, что эти деньги были израсходованы. В этом случае, семейной паре есть смысл максимально тщательно собирать все чеки и квитанции об оплате ремонтных работ, чтобы максимально увеличить возможную сумму налогового вычета.

И в том случае, если они подтвердят свои расходы на ремонт квартиры на дополнительную сумму в 1.5 млн. руб, то в этом случае, каждый сможет вернуть себе деньги в размере по 260 тыс. руб = 13% * 2 млн.р.

Так что заранее анализируйте свою ситуацию, насколько выгодно подтверждать все произведенные расходы, чтобы претендовать на налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке.

Виды отделки для возврата НДФЛ

Перечень тех затрат по ремонту, к которым можно применить налоговый вычет, содержатся в специальном документе-классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД).

Исходя из данных, которые там приведены в разделе «Производство отделочных работ», вернуть налог можно за следующие виды затрат:

Давайте попробуем чуть подробнее рассмотреть каждый из этих пунктов.

Оплачиваем строительные работы

К ним можно отнести следующие:

• создание сметы расходов;
• пристройка к основной части дома;
• проведение газа, электричества и подключение водоснабжения;
• подключение к канализации.

Какие же еще виды отделочных работ предусмотрены:

• штукатурные работы;
• устройство полов и отделка стен;
• столярно-плотницкие работы;
• малярные работы;
• побелка и поклейка обоев;
• прочие отделочные и финишные работы.

Покупаем стройматериалы

В состав расходов включаются все материалы, которые нужны для вышеперечисленных видов работ.

Отдельно стоит упомянуть, что в договорах, которые заключает покупатель, в квитанциях и прочих документах, которые он впоследствии предоставит как подтверждающие, оплачиваемые работы должны быть отмечены именно как «отделка квартиры».

Понятие «ремонт квартиры» относится ко вторичному жилью, в котором отделка уже есть (ремонт квартиры без отделки как таковой невозможен). Поэтому налоговая служба может принять решение об отказе в сумме расходов, которые подтверждены документами с неправильными формулировками.

Только за свой счет

Законодательством предусмотрен список расходов, которые нельзя отнести к затратам, то есть можно не рассчитывать на возврат 13 процентов от этих трат. Сюда попадают такие показатели:

• покупка новых предметов интерьера и сантехнического оборудования;
• услуги квалифицированного нотариуса;
• приобретение новых инструментов, используемых в ремонте новой квартиры;
• монтаж и демонтаж металлопластиковых оконных изделий;
• перепланировка квартиры.

Порядок действий

Пакет документов

Теперь следует рассмотреть, как получить налоговый вычет за ремонт квартиры в новостройке. Для начала, конечно же, лучше собрать всю требуемую документацию и правильно оформить ее. Только после этого можно обращаться в налоговую инспекцию с требованием в предоставлении вычета.

1. Декларация 3-НДфЛ – это документ, свидетельствующий о доходах и тратах заявителя. Требует ежегодного оформления, так как налоговые бланки постоянно изменяются.
2. Справка о доходах 2-НДФЛ, подкрепленная официальной печатью с места работы гражданина и подписью его начальника. Налоговая служба требует исключительно оригиналы документов.
3. Дубликат сделки купли-продажи или другой документ, доказывающий, что покупка была совершена без отделки квартиры.
4. Полный список всех актов и свидетельств, которые подтверждают право человека на квартиру.
5. Все документы, отражающие расходы на ремонт квартиры: различные накладные от поставщиков, чеки из магазинов, договор с подрядчиком на оказание отделочных услуг, счета-фактуры.
6. Грамотно заполненное заявление, оформленное согласно всем требованиям налоговой инспекции, содержащее просьбу перечислить положенную сумму на указанный банковский счет.
7. Внутренний паспорт гражданина Российской Федерации и ИНН.
8. Если среди дольщиков имеются несовершеннолетние собственники, то нужно в налоговую инспекцию предоставить свидетельства о рождении детей.

Главным документом является именно . Она должен быть заполнена грамотно и согласно утвержденному образцу:

• в верхнем блоке вписывают наименование службы, в которую направляют данное обращение и все паспортные данные гражданина;
• обязательно должен быть указан год, за который производится возврат НДФЛ;
• необходимо вписать все официальные источники дохода за текущий год с указанием заработанных сумм и уплаченного налога на доходы;
• указать все затраты, связанные с покупкой и отделкой жилого объекта;
• в самом низу на каждом листе проставляется подпись и дата заполнения заявления на возврат налога за ремонт квартиры в новостройке.

Около 90 дней налоговикам отведено на проверку и анализ всех представленных документов. Если никаких неточностей или вопросов нет, то спустя еще месяц на указанный в заявлении банковский счет поступает рассчитанная сумма.

Это важно! Нужно понимать, что выплата осуществляется не в полном размере, а лишь частями. Компенсация может начисляться пару месяцев или лет, многое зависит от того, каков заработок заявителя. Т. е. чем выше у человека доход, тем быстрее ему будет выплачен налоговый вычет на ремонт и покупку.

Давайте рассмотрим еще один пример.

Пример . Климов Е.Г. купил однокомнатную квартиру в новом доме «под чистую» стоимостью в 1 650 000 рублей. За год были произведены ремонтно-отделочные работы в сумме на 320 тысяч. Была также куплена мебель и сантехническое оснащение на сумму 210 тысяч руб. Итак, необходимо рассчитать, какая положена имущественная выплата.

Мебель и сантехника не принимается к учету, а значит эти расходы мы сразу же исключаем из расчета. Получается, налоговая база составляет 1 970 000 рублей = 1 650 000 + 320 0000. Из этого следует, что налоговая служба обязана возвратить 256 100 рублей (это 13% от полной стоимости документально подтвержденных затрат).

Вряд ли, рассчитанная сумма налогового возврата будет выплачена единоразово. Скорее всего, она будет раскинута на несколько лет. Как же рассчитать этот срок?

На самом деле, все очень просто, если знать свой годовой доход. Простая математика:

• если заработная плата покупателя составляет около 2-х млн.руб. в год, то можно будет вернуть всю сумму единоразово;
• если з/п получается 1 млн.р. в год, то — все вернется за 2 года;
• если годовой доход еще меньше, то «удовольствие» растянется на более длительный период времени.

Также стоит отметить, что не всегда такой расчет будет верным на 100%. Но, как показывает, практика в 95% случаев, он работает.

Как и где можно вернуть

Налоговые работники предлагают 2 способа выплаты положенных средств за ремонт новой квартиры:

1. Сумма перечисляется на расчетный счет, который был вписан гражданином в заявление при сдаче 3-НДФЛ. Компенсация будет начисляться каждый год до момента, пока вся сумма не будет выплачена в полном размере. В некоторых случаях появляется возможность получить единовременную полную выплату.
2. Возврат 13 процентов за ремонт в новостройке может быть получен за счет не удержания подоходного налога с официального заработка трудоустроенного собственника. Для этого не требуется составление декларации 3-НДФЛ, а достаточно предоставить в бухгалтерию предприятия, где человек работает, взятое в налоговой инспекции.

Законодательство позволяет человеку самостоятельно определиться с выбором. От самого гражданина они требуют взамен лишь своевременное предоставление документов, содержащих лишь достоверные данные.

Что касается сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ, то в настоящее время это можно сделать несколькими способами:

1. Прийти лично в налоговую инспекцию с полным пакетом документов;
2. Написать доверенность своему представителю, который сможет сдать все бумаги, при этом доверенность должна быть заверена у нотариуса;
3. Отправить обычной почтой на адрес налоговой инспекции, это делается ценным письмом с описью;

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ);
• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279);
• Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006;
• Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 г. по делу № А56-13986/2005;
• Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011.

Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды как отношения сторон, в рамках которых одна из сторон, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, за плату во временное пользование имущество, определенное в договоре аренды. К существенным условиям договора аренды относятся объект аренды (индивидуально определенное имущество, подлежащее передаче арендодателем арендатору), цена аренды (арендная плата), срок аренды.

Вопрос о том, является ли произведенный ремонт капитальным, или он должен быть квалифицирован как текущий ремонт, является оценочным и зависит от вида объекта аренды. Основной критерий, по которому можно определить капитальность ремонта – это то, что в результате такого ремонта происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик объекта аренды. Данный вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.04.2008 № Ф09-757/08-С6 по делу № А07-16779/2006.

Также существуют законы и подзаконные акты, которые относят определенные работы к капитальному или текущему ремонту или дают определение капитального (текущего) ремонта для имущества определенного вида. Так, капитальным ремонтом объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, не завершенных строительством объектов недвижимости кроме временных построек, навесов, киосков и других подобных построек) в соответствии со ст. 1 ГрК РФ является замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена, восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства (их элементов), замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, восстановление таких элементов. Примерный перечень работ по текущему ремонту, а также перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений приведен в Приложениях № 3 и № 8 соответственно к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут определить в договоре любые условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статья 616 ГК РФ устанавливает обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт объекта аренды, позволяя в то же время сторонам договора аренды изменить это условие. Таким образом, стороны могут обязать арендатора осуществлять капитальный ремонт арендуемого имущества. Также стороны вправе возложить обязанность по оплате на одну из сторон договора, либо договориться участвовать в расходах вскладчину, предусмотреть зачет потраченных арендатором на капитальный ремонт денежных средств в счет арендной платы или согласовать любые другие условия.

При наличии в договоре аренды условия, возлагающего на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды, возможны несколько вариантов иных условий договора. Договором может быть предусмотрено право арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договором может быть предусмотрено отсутствие права арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт, договор может не включать условия, касающиеся взаимных расчетов сторон в связи с производством капитального ремонта.

При проведении капитального ремонта также возможны самое меньшее два варианта документального взаимодействия сторон. В рамках первого варианта стороны, не согласовав порядок взаиморасчетов, согласовывают объем и сметную стоимость работ капитального характера, а после фактического производства работ арендатор сдает, а арендодатель по акту принимает выполненные работы, подтверждая факт их выполнения и отсутствие претензий по качеству. Арбитражные суды делают вывод, что в пункте 1 статьи 616 ГК РФ (арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды) содержится как минимум два условия, оба из которых могут быть изменены сторонами договора аренды. Первое условие – это то, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт объекта аренды. Второе условие – арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет. Если первое условие – сторону, обязанную производить капитальный ремонт, стороны изменили в договоре, то согласия об изменении второго условия стороны не достигли, в связи с чем обязанность по оплате капитального ремонта, выполненного арендатором, по прежнему лежит на арендодателе (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 г. по делу № А56-13986/2005).

В рамках второго варианта стороны, не согласовав порядок взаиморасчетов, также не согласовывают заранее объем и сметную стоимость работ капитального характера. В этом случае для производства зачета необходимо отсутствие спора между арендодателем и арендатором об объемах и стоимости произведенных работ. Факт отсутствия спора необходимо зафиксировать в соответствующих актах, в противном случае разногласия придется решать в суде. Если арендатор не сможет подтвердить фактическое выполнение работ и их стоимость, то в возмещении указанных затрат судом будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.10.2012 по делу № А69-1270/2011).

Если договор аренды содержит обязанность арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества, но не содержит указаний, за чей счет проводится такой ремонт, ремонт должен быть произведен за счет арендодателя. Для зачета стоимости работ в счет арендной платы необходимо отсутствие спора между арендатором и арендодателем об объемах и стоимости работ.

Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!

Наша компания находится на УСНО, по договору аренды наш арендатор должен проводить текущий ремонт за свой счёт. У арендатора сломались ворота в арендуемом помещении. Арендатор договорился с нашей компанией-арендодателем, что мы отремонтируем сами, а он возместит наши затраты. В данном случае это компенсация к выручке от реализации не относится. Так почему мы должны уплачивать НДС с компенсации?

Ответ

Если организация применяет УСН, то начислять НДС на стоимость ремонта не нужно, счет-фактура не оформляется. Возмещение расходов на ремонт для целей УСН признается выручкой.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Ремонт и содержание арендованного имущества

Во время действия договора аренды может появиться необходимость ремонта арендованного имущества. Обязанности по ремонту распределяются следующим образом. По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель. Арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание. Однако стороны имеют право распределить обязанности и по-другому. Такое условие следует прописать в договоре.*

Когда в договоре не указан срок проведения ремонта или ремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен быть сделан в разумные сроки. Понятие «разумный срок» не определено в законодательстве. Под разумным сроком обычно понимается срок, необходимый для выполнения обязательства. Как правило, продолжительность данного срока определяется в каждом конкретном случае и согласовывается сторонами договора. При разногласии сторон продолжительность «разумного срока» определяет суд (см., например, ).

Если арендодатель не выполнит своей обязанности по ремонту, то у арендатора появляется право:

• отремонтировать арендуемое имущество самостоятельно, после чего стоимость ремонта можно взыскать с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В общем случае произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю (поскольку они неразрывно связаны с объектом аренды). Если неотделимые улучшения проведены арендатором с согласия арендодателя, то последний компенсирует их (если другого не предусмотрено договором). В противном случае расходы арендатора возмещению не подлежат (исключение – аренда предприятия – ).

Кроме того, организации и автономные учреждения на упрощенке не признаются плательщиками НДС. Исключение составляет уплата НДС:*
– при проведении операций по договорам совместной деятельности, доверительного управления имуществом, а также по концессионным соглашениям. Причем если организация является участником простого товарищества, ведущим общие дела, доверительным управляющим или концессионером, она обязана составлять и сдавать декларации по НДС, подлежащему уплате в бюджет по итогам деятельности в рамках этих договоров. Об этом сказано в Порядка, утвержденного , и письмах Минфина России , ;
– при импорте товаров. Если организация ввозит товары из стран, не являющихся участницами Таможенного союза, она платит НДС на таможне. В отношении этих сумм общие декларации по НДС подавать не нужно. Если организация ввозит товары из стран – участниц Таможенного союза, она платит НДС по своему местонахождению. В отношении этих сумм подаются специальные декларации по форме, утвержденной . Об этом сказано в Порядка, утвержденного , и письмах Минфина России , .

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Статья: Ремонт в офисе: как учесть затраты

Порядок принятия «входного» НДС к вычету

Заключив договор о том, что стоимость выполненных арендатором ремонтных работ в офисе возмещает арендодатель, необходимо помнить о правилах вычета «входного» НДС.

Причем эти правила распространяются как на арендодателя, так и на турфирму – арендатора. В этом случае к вычету принимают сумму НДС, которая фактически перечислена отдельным платежным поручением каждой из сторон своему контрагенту (). Вычет НДС возможен только в том налоговом периоде, когда сумма налога перечислена (). Поэтому, заключив договор с условием возмещения стоимости ремонта арендодателем, сторонам лучше воздержаться от вычета НДС по данным операциям до того момента, как будет подписан документ о взаимозачете и перечислены соответствующие суммы.

Туристическая фирма арендует помещение под офис. Договором аренды предусмотрено, что ремонт заказывает и оплачивает арендатор, а затем на основании представленных документов арендодатель возмещает турфирме стоимость работ. В период выполнения ремонта турфирма не перечисляет арендодателю суммы ежемесячной арендной платы.

Сумма арендной платы за два месяца составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.). В учете записано:

Дебет 20

– 100 000 руб. – начислена арендная плата за март и апрель 2008 года;

Дебет 19
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде»
– 18 000 руб. – отражен НДС с арендной платы.

Предположим, что стоимость работ, выполненных специализированной организацией, составила 118 000 руб., включая НДС. Работа принята турфирмой 12 мая 2008 года.

Документы на выполненные работы по ремонту предъявлены арендодателю 20 мая 2008 года. Соглашение о том, что стоимость ремонта зачитывается в счет задолженности по арендной плате за март и апрель 2008 года, стороны подписали 26 мая 2008 года.

Бухгалтер турфирмы отразил ситуацию в учете так.

Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – приняты выполненные работы по ремонту;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядной организацией;

Дебет 68 Кредит 19
– 18 000 руб. – принят к вычету НДС по ремонтным работам.

Дебет 76 субсчет «Расчеты за ремонт»
Кредит 91
– 118 000 руб. – начислены доходы от реализации арендодателю выполненных ремонтных работ;

Дебет 91 Кредит 68
– 18 000 руб. – начислен НДС с реализации;*

Дебет 91 Кредит 20
– 100 000 руб. – списаны затраты на ремонт.

– 100 000 руб. – отражено соглашение о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы за март и апрель 2008 года.

Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде»
Кредит 51
– 18 000 руб. – перечислен арендодателю НДС со стоимости услуг по аренде;

Дебет 68 Кредит 19
– 18 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС с арендной платы.

В момент получения суммы НДС от арендодателя:

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты за ремонт»
– 18 000 руб. – получен НДС.

3. Статья: Как арендатору учесть расходы на капитальный ремонт

При упрощенной системе налогообложения стоимость ремонта арендованных основных средств разрешается учитывать в расходах (). При этом затраты должны быть не только оплачены, но и экономически оправданны ( , и ). Расходы по ремонту арендованного имущества будут обоснованными лишь в том случае, когда такие работы являются вашей обязанностью. По общему правилу текущий ремонт должен выполнять арендатор, а капитальный - арендодатель (). Как видим, обязанность по проведению капитального ремонта законом возложена на арендодателя. А это значит, что если вы займетесь таким ремонтом, то налоговики, скорее всего, сочтут затраты необоснованными.* Но есть как минимум два варианта, при которых вы сможете отразить в расходах стоимость проведенного вами капитального ремонта.

4. ГОДОВОЙ ОТЧЕТ – 2013

Расходы на аренду

1.9.10 Расходы на капитальный ремонт арендуемого помещения.

Капитальные вложения в арендованные объекты в виде неотделимых улучшений, если есть согласие арендодателя, признаются амортизируемым имуществом согласно Налогового кодекса РФ.

И с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию после ремонта, фирма должна начислять амортизационные отчисления, которые будут продолжаться в течение всего периода аренды помещения. Сумму возмещения от арендодателя вы должны включить в состав выручки от реализации для целей налогообложения прибыли.* Такой позиции придерживается и Минфин России в своем .

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

"Бухгалтерия и банки", 2009, N 10

Как правило, за текущий ремонт арендованного помещения отвечает арендатор. Эти обязанности возложены на него Гражданским кодексом РФ. Правда, в договоре аренды стороны вправе установить иной порядок поддержания этого имущества в исправном состоянии.

В нашей статье мы рассмотрим ситуацию, в которой банк-арендатор, который из двух вариантов, предусмотренных договором аренды, - провести текущий ремонт арендованного помещения или возместить арендодателю стоимость этого ремонта деньгами - выбрал второй вариант.

Указанная ситуация довольно неоднозначна с точки зрения налогообложения, о чем свидетельствуют разъяснения Минфина России. А мы попробуем найти ее разрешение, опираясь на гражданское законодательство.

О возмещении убытков арендодателю

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества установлены ст. 616 ГК РФ. Согласно этой статье арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, опять же если иное не установлено законом или договором аренды.

Гражданским кодексом РФ не установлена специальная ответственность арендатора за непроведение ремонта арендованного имущества, если такая обязанность закреплена за ним договором аренды. В ст. 619 ГК РФ есть только норма о том, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора - существенно ухудшает имущество. Однако согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В п. 2 ст. 15 ГК РФ сказано, что под возмещаемыми убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 10 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 содержится комментарий к п. 2 ст. 15 ГК РФ. Судьи разъяснили, что для целей возмещения расходов (убытков) "потерпевшего" их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованными расчетами, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.д.

Если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), то стоимость указанных активов должна определяться по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ и в тех случаях, когда на момент предъявления иска о возмещении убытков или вынесения судебного решения по этому иску фактические затраты кредитором (в данном случае арендодателем) еще не произведены (п. 49 Постановления N 6/8).

Пунктом 3 ст. 393 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Эти цены определяются по состоянию либо на дату добровольного удовлетворения требования кредитора, либо на дату подачи иска, либо на дату вынесения судебного решения.

Таким образом, гражданское законодательство определяет требование арендодателя к нерадивому арендатору оплатить расходы (в том числе предстоящие!) на приведение арендованного помещения в надлежащее состояние как требование о возмещении убытков. Доводить такой спор до суда - это крайняя мера. Стороны договора аренды вполне могут урегулировать этот вопрос мирным путем, в том числе включив соответствующие обязанности по возмещению расходов на ремонт арендодателю и (или) уплату соответствующего штрафа (неустойки) за невыполнение обязанностей по проведению ремонта в договор аренды.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков .

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда:

• допускается взыскание только неустойки, но не убытков;
• убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки;
• по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (ст. 394 ГК РФ).

Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 396 ГК РФ).

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Возмещение убытков и налог на прибыль

В Письме от 10.06.2009 N 03-03-06/2/114 Минфин России ответил на запрос банка-арендатора по поводу порядка учета для целей налогообложения прибыли суммы возмещения им арендодателю предстоящих (по плановой смете) расходов последнего на проведение текущего ремонта помещения по окончании договора аренды. Возмещение арендодателю расходов на ремонт предусмотрено договором аренды как возможная альтернатива другому варианту - самостоятельному проведению арендатором такого ремонта в период аренды. Банк-арендатор акцентирует внимание на том, что арендодатель предлагает ему оплатить именно предварительную смету на ремонт и не представляет первичные документы, подтверждающие факт выполнения ремонта. Более того, указанной выплатой арендодатель обусловливает приемку у банка-арендатора неотремонтированного арендованного помещения по окончании срока аренды, а также включение в акт приема-передачи помещения формулировки о том, что обязательства по договору аренды выполнены полностью и стороны не имеют претензий друг к другу.

Минфин России заявил, что расходы в виде возмещения банком арендодателю плановой сметной стоимости расходов на ремонт арендованного помещения не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли. Такой вывод последовал исходя из анализа норм ст. 260 "Расходы на ремонт основных средств" НК РФ.

Согласно этой статье расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат . Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Как видим, в ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы автору запроса не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта банк возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (худшем, чем обусловлено договором аренды). Следовательно, арендодатель, подчеркнем, на основании договора аренды требует от банка-арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения. И как мы отмечали выше, размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт.

Другое дело, что стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст. 397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (Определение ВАС РФ от 08.07.2009 N ВАС-8451/09).

Поэтому банк-арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший арендодателю убытки), может воспользоваться пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам. В налоговом учете банки признают доходы и расходы методом начисления (п. 1 ст. 272 НК РФ). Следовательно, расходы в виде возмещения убытков признаются в налоговом учете на дату признания банком-арендатором обязанности возместить убытки. Если арендодатель потребует возмещения своих расходов через суд и выиграет дело, то внереализационные расходы у арендатора возникают на дату вступления в силу решения суда (пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Когда можно списать расходы на возмещение ущерба

В принципе, в налоговом учете правила для расходов по выплате штрафных санкций (неустойки) по хозяйственному договору и для расходов по возмещению убытков (ущерба) практически одинаковые.

Обратим внимание на одну достаточно спорную деталь в этих правилах.

ФНС России в Письме от 26.06.2009 N 3-2-09/121 разъяснила, что платежные поручения по оплате неустоек сами по себе не свидетельствуют о признании данных санкций налогоплательщиком, т.е. не позволяют списать налоговые расходы на уплату этих санкций. Документом, подтверждающим признание должником неустойки, может служить его письменное согласие оплатить долг в указанном размере.

В Письме от 23.12.2004 N 03-03-01-04/1/189 Минфин России отвечал на похожий запрос. В каком отчетном периоде отражаются доходы в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба налогоплательщиками, определяющими доходы по методу начисления? (Собственно, в рассматриваемом нами случае у арендатора в налоговом учете для расходов по уплате указанных санкций и возмещению убытков арендодателя получается зеркальная ситуация и возникает аналогичный вопрос о дате указанных расходов.)

Минфин России разъяснил, что основанием признания внереализационного дохода (расхода) являются факты, возникающие в сфере гражданско-правовых отношений и свидетельствующие о том, что должник согласен уплатить штрафы, пени, неустойку кредитору, исходя из условий договора, в полном объеме либо в меньшем размере, например двусторонний акт, подписанный сторонами, письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, позволяющий определить размер суммы, признанной должником.

Однако в Письме УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025119, где перечисляются аналогичные документы, тем не менее отмечено, что обстоятельством, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа, является фактическая его уплата организации-контрагенту либо письменное подтверждение, выражающее готовность заплатить штраф.

Аналогичная позиция арбитров, допускающая вариантность даты признания расходов, содержится в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2007 по делу N А56-273/2007. В нем судьи утверждают, что фактом, свидетельствующим о признании должником обязанности уплатить сумму штрафа (пени), является либо дата фактической уплаты кредитору суммы неустойки, либо дата получения кредитором письменного подтверждения от должника, однозначно свидетельствующего о его готовности уплатить определенную договором сумму неустойки, либо дата вступления в законную силу решения суда о взыскании с должника неустойки (штрафов, пени).

Как видим, позиция ФНС России, отраженная в Письме N 3-2-09/121, согласно которой молчаливой уплаты должником штрафа по хоздоговору недостаточно для признания у него налоговых расходов, весьма спорная. Тем не менее следует учитывать, что таковая имеет место.

Пример. По окончании срока аренды банк-арендатор, не выполнивший свое договорное обязательство отремонтировать арендованное помещение, получил от арендодателя претензионное письмо с требованием возместить его убытки в размере плановой сметной стоимости ремонта, который арендодатель вынужден сделать самостоятельно. Согласно выставленному арендодателем счету сумма сметы на ремонт составляет 118 000 руб.

Банк 30 сентября 2009 г. направил арендодателю ответ на претензионное письмо с признанием задолженности и 7 октября 2009 г. перечислил 118 000 руб. на его расчетный счет.

Если банк-арендатор не прислушается к мнению Минфина России из Письма от 10.06.2009 N 03-03-06/2/114 и признает расходы на возмещение убытков арендодателя в налоговом учете (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ), то сделать это нужно 30 сентября 2009 г. - на дату ответа на претензионное письмо. Таким образом, расходы в бухгалтерском и налоговом учете будут отражены в III квартале 2009 г.